2025년 다시 떠오르는 부동산 이슈, 보유세 강화 논의의 배경과 방향, 1주택자와 다주택자에게 미치는 영향, 앞으로의 정책 포인트를 정리한다.
최근 부동산 시장에서 가장 크게 떠오르는 이슈 중 하나가 바로 보유세 강화다. 국회와 정부 모두 주택 세제를 다시 손볼 필요성을 언급하고 있고, 전문가들은 한국 부동산 구조에서 보유세 조정은 피할 수 없는 흐름이라고 지적한다. 집값이 다시 꿈틀거리는 상황에서 보유세는 단순 세율 논쟁을 넘어 시장 안정 장치라는 의미를 가진다.
이 글에서는 보유세 강화가 왜 다시 논의되는지, 제도가 실제로 어떻게 바뀔 수 있는지, 그리고 1주택 실수요자와 다주택자에게 어떤 영향을 줄지 차근히 정리한다.
📌 보유세란 무엇인가
보유세는 말 그대로 집을 가지고 있는 것 자체에 부과되는 세금이다. 한국의 보유세는 크게 두 가지로 나눌 수 있다.
- 재산세 : 모든 주택 보유자에게 부과되는 기본 보유세
- 종합부동산세(종부세) : 일정 기준을 초과하는 고가 주택·다주택자에게 부과되는 세금
그동안 한국은 집을 살 때와 팔 때 내는 취득세·양도소득세 같은 거래세 비중이 높고, 보유세 비중은 낮다는 평가를 받아왔다. OECD 평균과 비교해도 보유세 비중이 낮은 편에 속해, 집을 여러 채 보유하더라도 장기간 보유에 대한 부담이 상대적으로 적다는 구조적 문제가 꾸준히 지적되었다.
🚨 보유세 강화 논의가 다시 떠오르는 이유
1) 집값 반등 조짐
일부 지역을 중심으로 아파트 매매가격이 다시 상승세로 돌아서며, 시장에는 ‘이번에도 버티면 오른다’는 기대가 퍼지고 있다. 보유세 부담이 낮은 구조에서는 다주택자가 주택을 시장에 내놓기보다 그대로 보유하려는 유인이 커지기 때문에, 매물 부족 → 가격 상승으로 이어질 위험이 커진다.
2) 다주택자 중심 조세 형평성 문제
2020년 이후 보유세가 크게 강화되었다가 다시 완화되는 과정을 거치면서, 누가 얼마나 부담하는 것이 공정한가라는 논쟁이 커졌다. 1주택 실수요자에게는 세금 부담이 과도하다는 반발이 있었고, 반대로 다주택자의 절세 전략은 여전히 가능하다는 비판도 제기되었다.
그래서 최근에는 단순히 ‘몇 채를 가지고 있느냐’가 아니라, 전체 보유 주택의 합산 금액을 기준으로 누진과세를 적용해야 한다는 방향성이 힘을 얻고 있다.
3) 세수 부족과 재정 안정성
지방정부 재정에서 중요한 비중을 차지하는 것이 재산세다. 최근 몇 년간 부동산 거래량이 줄어들면서 취득세·양도세 등 거래세 수입이 감소했고, 거래세 의존도가 높은 구조의 한계가 드러났다. 보유세 비중을 일정 부분 높이는 방향은 장기적으로 세수 안정성을 높이기 위한 선택이기도 하다.
⚙ 보유세 강화, 실제로 무엇이 달라질까
보유세 강화는 단순히 세율을 올리겠다는 수준이 아니라, 과세 구조 자체를 손보는 작업에 가깝다. 논의의 핵심 방향은 대체로 다음과 같이 정리할 수 있다.
- 총보유가액 기준 누진과세
여러 채를 보유하더라도 모두 저가 주택이라면 부담을 낮추고, 한 채라도 고가 자산이면 더 높은 세율을 적용하는 방식이 논의된다. 주택 수보다 실제 자산 규모에 초점을 맞추려는 시도다. - 공시가격 현실화율과 세부담
공시가격 현실화율 자체는 동결하더라도, 시장 가격이 오르면 공시가격과 세 부담은 자연스럽게 늘어나게 된다. 겉으로는 동결이지만 고가 주택 보유자 세부담은 점진적으로 증가하는 구조다. - 실거주자 보호 장치 강화
1주택 장기보유자와 고령자에 대한 세액공제·감면을 늘리고, 투기성 보유에 대해서만 상대적으로 강한 부담을 부과하는 방향이 유력하다.
👥 1주택자와 다주택자에게 미치는 영향
1) 1주택 실수요자
- 장기보유·고령자 중심의 감면 제도가 확대되면 실수요자의 부담은 제한적일 가능성이 크다.
- 다만 공시가격이 크게 오른 고가 아파트의 경우에는 보유세 부담이 체감될 수 있다.
2) 다주택자
- 총보유가액 기준 누진과세가 강화되면 다주택자의 보유 부담은 분명히 커진다.
- 세부담이 일정 수준을 넘어서면 일부 다주택자는 주택을 매도해 매물 출회가 증가할 수 있다.
3) 전월세 시장
일각에서는 보유세 인상이 전·월세 가격으로 전가될 수 있다는 우려를 제기한다. 다만 임대차 규제와 시장 경쟁, 지역별 수급 상황을 고려하면 세부담 전가가 어느 정도까지 가능할지는 지역마다 다르게 나타날 수 있다. 보유세 강화가 전월세 시장에 미치는 영향은 시간이 지나면서 단계적으로 확인될 부분이다.
🔎 투자자·실수요자가 체크해야 할 포인트
- 보유세는 한두 해 조정으로 끝나는 단기 이슈가 아니라, 세제 구조를 바꾸는 중장기 흐름에 가깝다는 점.
- 집 수보다 총자산 가치가 중요해지는 방향으로 제도가 움직이고 있다는 점.
- 보유세 부담이 커질수록 다주택자 매물이 늘어나 매매시장 안정에 영향을 줄 수 있다는 점.
- 1주택 실수요자는 공시가격, 각종 감면 제도, 장기보유 요건 등을 꾸준히 확인할 필요가 있다는 점.
✅ 정리하며
보유세 강화 논의는 집값 안정, 조세 형평성, 세수 구조 개선이라는 세 가지 축 위에서 진행되고 있다. 앞으로의 방향은 다주택자의 세 부담을 상대적으로 높이고, 1주택 실수요자의 방어 장치를 강화하는 구조로 자리 잡을 가능성이 크다.
부동산 시장이 다시 반등 조짐을 보이는 지금 시점에서 보유세 개편은 단순한 세금 논쟁을 넘어 향후 몇 년간 시장 흐름을 좌우할 중요한 변수다. 내 집 마련을 준비하는 실수요자이든, 포트폴리오를 조정하는 투자자이든 보유세 방향성을 이해하는 것이 필요하다.