최근 부동산 규제가 다시 강화되면서 서울과 규제지역의 거래는 얼어붙고, 비규제지역 아파트값과 전세 거래량은 되살아나는 흐름을 보이고 있다. 문재인 정부 시기 풍선효과와 이재명 정부의 10·15 대책 이후 시장 흐름을 비교해 비규제지역의 매매가격·전세 거래량 변화를 정리했다.

📌 비규제지역 풍선효과 정리 — 문재인 때 오른 곳, 이재명 10·15 이후 어떻게 변했나

1. 규제지역 vs 비규제지역, 매매가격과 전세 거래량은 어떻게 달라졌나

최근 10·15 대책 이후 통계를 보면, 서울을 비롯한 규제지역과 비규제지역의 움직임이 뚜렷하게 갈리고 있다. 수도권 규제지역 아파트 매매 거래량은 한 달 사이 큰 폭으로 감소한 반면, 규제를 피한 비규제지역은 오히려 거래가 늘어나며 전형적인 풍선효과 양상을 보인다.

요약 지표 흐름

수도권 규제지역: 10·15 이후 아파트 매매 거래량이 크게 감소, “거래 절벽”에 가까운 수준.
수도권 비규제지역: 같은 기간 매매 거래량이 20% 안팎 증가, 실수요·투자수요 동시 유입.
전국 전세가격지수는 완만한 상승, 특히 비규제 상급지(교통·학군 좋은 지역) 중심으로 강세.

가격 측면에서도 규제지역은 상승 폭이 둔화된 반면, 비규제지역 일부는 상승 폭이 오히려 커지고 있다. 예를 들어 수도권에서는 경기 구리시·화성시처럼 규제를 피한 지역의 주간 상승률이 0.2~0.5%대로 확대되는 구간이 나타났고, 부산에서는 수영구·해운대구·동래구·연제구 등 동부산 상급지가 매매와 전세가 동시에 강세를 보이는 모습이 관측된다.

2. 변화가 거의 없는 지역과 비교하면 무엇이 다른가

모든 비규제지역이 다 같이 오르는 것은 아니다. 크게 세 그룹으로 나눠서 볼 수 있다.

① 풍선효과 직격 지역 경기 구리·화성, 인천 일부, 부산 수영·해운대·동래 등 “원래도 선호도가 높던 상급지”는 규제를 피한 덕분에 매매가격과 전세 거래량이 모두 살아나며 상승세가 뚜렷하다.
② 규제 강도 높은 지역 서울 전역과 규제에 새로 편입된 경기 일부 도시는 대출·거래 규제가 강해지면서 거래량이 크게 줄고, 가격도 예전처럼 빠르게 오르지 못하는 모습이다.
③ 수요 자체가 약한 지역 인구가 감소하거나 일자리·교통 호재가 부족한 지방 일부, 부산 서부산(강서구·사하구 등)처럼 상대적으로 선호도가 낮은 지역은 규제가 없더라도 매수세가 약해 가격과 전세 모두 보합~약세에 머무는 경우가 많다.

결국 “비규제지역이라서 오른다”기보다는, 규제 없음 + 수요(일자리·소득·학군·교통) + 투자심리가 겹치는 곳만 선택적으로 오르는 구조라고 볼 수 있다.

3. 문재인 때 오른 지역, 이재명 10·15 이후에는 어떻게 움직였나

3-1. 문재인 정부 시기 풍선효과 패턴

문재인 정부 시기 6·17, 7·10 등 연이은 규제 대책 이후에도 집값이 잡히지 않았던 이유 중 하나가 바로 비규제지역 풍선효과였다. 서울·수도권 핵심지를 규제로 강하게 묶자, 규제를 피한 김포·부산·울산·대구 수성구·충청 일부로 매수세가 옮겨갔다.

부산만 놓고 보면, 당시 해운대구·수영구·동래구는 3개월 누적 상승률이 3~5%를 넘나들며 전국 비규제지역 중 상승률 상위권을 기록했고, 경기 김포시는 단기간에 두 자릿수 상승률을 보이기도 했다. 이 구간에서 전세가격과 전세 거래량 역시 함께 오르면서 매매가를 추가로 밀어 올렸다.

3-2. 이재명 정부 10·15 대책 이후 패턴

이재명 정부의 10·15 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 강하게 묶는 대신, 그 밖의 비규제지역은 비교적 그대로 두는 방식으로 설계되었다. 그 결과 서울·핵심 규제지역은 거래량이 크게 줄고, 비규제지역 일부가 다시 움직이기 시작했다.

가장 눈에 띄는 곳이 다시 부산 동부산(해운대·수영·동래·연제 등)과 수도권의 구리·화성·인천 일부다. 이들 지역은 문재인 시절에도 크게 올랐던 곳인데, 이번에도 규제를 비껴간 상급지라는 공통점 덕분에 매매가격·전세 거래량이 함께 살아나는 패턴이 재현되고 있다.

한 줄 비교

문재인 시기: 초저금리·풍부한 유동성 + 규제의 빈틈 → 전국 과열 + 일부 비규제지역 폭등.
이재명 10·15 이후: 3년 조정 뒤 규제 강화 → 서울은 숨 고르기, 이미 검증된 비규제 상급지 중심의 국지적 반등에 가깝다는 평가가 많다.

4. 주택 매매가격·전세·거래량 공식 통계 링크

아래 링크를 통해 비규제지역과 규제지역의 매매가격, 전세가격, 거래량 변화를 직접 그래프와 표로 확인할 수 있다. 블로그 글에서 인용용으로 활용하기에도 좋다.

한국부동산원 R-ONE 부동산통계정보시스템
전국 주택가격동향(매매·전세), 실거래지수, 거래량 통계 제공
▶ 한국부동산원 R-ONE 메인 바로가기
KOSIS 국가통계포털 – 전세가격지수
시·도별 전세가격지수 및 지수 그래프 확인 가능
▶ KOSIS 접속 후 “전세가격지수” 검색
한국부동산원 – 공동주택 실거래가격지수
지역별 아파트 매매·전세 실거래 기반 지수 확인
▶ 공동주택 실거래가격지수 통계 페이지

비규제지역 풍선효과는 과거 문재인 정부 시기와 지금 이재명 정부 시기 모두에서 반복되는 패턴이다. 다만 금리·유동성·경기 상황이 달라지면서, 현재는 전국 동시 과열보다는 서울·규제지역의 숨 고르기 속에서 일부 비규제 상급지만 먼저 움직이는 양상에 가깝다. 향후 규제 확대와 금리 흐름에 따라 이 풍선효과가 더 퍼질지, 제한적인 반등으로 끝날지는 위 통계 지표를 통해 꾸준히 체크할 필요가 있다.

두루두루 이야기

📌비규제지역 풍선효과 정리 문재인때 오른 곳,이재명 10·15 이후 어떻게 변했나